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台湾房地产楼市泡沫严重,投资者要谨慎

台湾《经济日报》近日发表社论称,建议台湾营建业者、房屋代销中介业者和金融业、投资客等,绝对要注意房市泡沫化的风险,已经到了吹弹可破的地步,最好提早调整,不要再蜂拥投入,否则遭受惨重损失,过去累积的获利也会被侵蚀殆尽。

 

台湾“央行”日前警告,“部分推案量大地区,房价下修压力仍在”,官员也透露推案量大的桃园县青埔、八德、新北市林口、三峡与淡水等地区,房价有泡沫化之虞。这是非常严重的警讯,房市相关业者,包括建筑业、代销中介业、投资客和金融业切莫等闲视之,自住需求的购屋者更应冷静观望。

 

首先,必须了解台湾房市已经走了11年的多头,且房屋供过于求,空屋率高,为何至今仍然涨个不停的道理。其实纯粹是因为金融危机后各国实行货币宽松和低利率政策,以及台湾遗产赠与税在2009年1月骤降,造成资金回流和货币供给大增,让投资客竞相将资金投注于房市,加上房市的信息不对称问题严重,易受相关业者和投资客连手炒作,此种假性的投资需求塑造房市交易热络的假象,又诱使部分自住需求者恐慌追高。简言之,台湾这四年来房价上涨,根本就是“资金行情”造成。

 

问题是,资金行情迟早会因为量化宽松结束而落空。从最近美国的工业生产和就业情况屡传利多等经济好转分析,量化宽松政策终将退场,届时全球房市必然首当其冲,台湾房市泡沫吹得这么大,是否应该早就居高思危?

 

一旦资金行情结束,房市终将回归基本面,接受“供需法则”的考验,照目前岛内空屋率超过20%,空屋数达143万户,早已累积了房价向下修正的压力。加上人口老化、出生率下降与少子化,人口红利消失的长期趋势,房市供过于求的现象只有愈趋严重,未来哪有不跌的道理。再说,没有所得成长的实质支撑,房价炒高让绝大多数的自住需求者买不起,房市就没有真正、实质的需求,将沦为口袋深的投资客自己玩的“金钱游戏”。房价炒到最高时进场的,或者还抱着一堆不动产的投资客,将变成最后一批白老鼠;一旦行情急转直下时,更没有人接手,流动性冻结,套牢的下场将是非常惨烈。

 

以上的忧虑,可从台湾几项房市泡沫化的指标观察,包括房价所得比高达八倍以上、房贷本息超过家庭所得三成、房贷余额占GDP比重超过四成、房价租金比超过300,租金报酬率为全球最低地区之一,房价涨幅多年来超过经济成长率、投资需求超过20%等,可见台湾房市泡沫化的风险实在高得可怕。此外,去年上市公司财报显示,几家知名营建业的每名员工替公司产生2,500万元(新台币下同)获利,甚至龙头建商之一的员工,平均每人替公司赚进1.16亿元,各大科技、金融业均望尘莫及。由此显示,房市飙涨造成营建业一枝独秀,制造业乏人问津的空洞化和失衡现象也非常令人忧虑。因此,我们建议营建业者、房屋代销中介业者和金融业、投资客等,绝对要注意房市泡沫化的风险,已经到了吹弹可破的地步,最好提早调整,不要再蜂拥投入,否则遭受惨重损失,过去累积的获利也会被侵蚀殆尽。

 

我们也有必要向首购自住的年轻人倡导正确的购屋知识,在房价居高不下的时候,应该有“先租后买,先小后大,先旧后新,先有再好,先远后近”的正确观念。如果房子贵到买不起,就不必硬着头皮买,以免变成一辈子的房奴;不量力而为的惨痛代价,不是靠低利贷款或省吃俭用可以弥补的。

 

当然,台当局应设法将资金导向生产事业和公共基础建设,奢侈税应该进一步将所有的投资(投机)行为纳入规范,并合理调高非自住房屋的持有税负,甚至规划不动产交易实价课税,都是导正房市健全发展的长期必要政策,才不会重蹈当初遗赠税大幅调降却没有配套措施而造成房市飙涨的覆辙。

 

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