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台湾投资买房怎么才能立于不败之地?

英九顺利连任,让建商吃下定心丸,认为龙年房市商机将再现,但经历去年动荡的打房年后,投资者想要在房市获利,由于环境条件不复以往,恐怕要先认清楚变现性差、成本高、获利减、脱手难等四大改变,才能趋吉避凶。


最坏的时候过去了,今年会比去年更好!远雄集团董事长赵藤雄在总统马英九连任成功后如此形容龙年的房产局势,委靡不振的台湾房市似乎再现龙腾九天的一线契机。但当前对于置产或是投资族群而言,要抢进马英九连任后的房地产商机,可能必须先认清的是,在经过去年动荡的打房政策调整期后,整个房地产投资因环境条件变化,已经出现四个与过去截然不同的改变,如果没想清楚应变之道,光用过去的投资模式去操作,就贸然出手,已经再难轻松赚到土地公财,甚至被套牢的机率大增。第一关:变现性差第一个改变是不动产的变现性变差。奢侈税的实施是促成这个改变的最大关键,由于涵盖面极大,且是针对交易金额而非差价,二年内课征高达10到15%的交易税。对此,台北市不动产仲介经纪商业公会理事长黄鹏希指出,现在每买进一户就要等上两年才能卖,且房价不涨就算了,一旦走跌,两年内赔钱售出一样要课税,不仅套现难度高,还使得投资损失的幅度拉大。同时,即使过了闭锁期,由于交易量低,找承接的买方难度也相对提高,在在使得房地产的变现性明显不如从前。第二关:成本逐步垫高成本逐步垫高是第二个明显改变。由于马政府采取渐进式调高公告地价与现值的模式,且公告现值有设定目标,希望2015年能达到市价九成,公告地价则未定目标,但也要调涨,这代表的不仅仅是每年开征一次的地价税与房屋税等长期的持有成本被提高,就连同买卖时的土地增值税也会跟着增加。加上调幅极快又大,根据内政部的公告,今年全国土地公告现值调涨幅度平均达8.65%,其中涨幅最大的前三名为新竹市、台中市与新北市,土地公告现值较去年调涨幅度都超过10%。台湾房屋不动产研究中心执行长邱太?指出,如依此推算,台北市日前脱手的帝宝豪宅物件,假定以每户250坪计算,新旧税率间要缴交的土增税差额就有将近五百万元之多,因此,在预期这几年都会持续调高公告现值与公告地价的情况下,房屋持有人一定要把土增税增加的成本考量进来,不然获利可能就会被吃掉。第三关:预售屋获利缩减

 

第三就是预售屋转卖的获利空间也因查税趋严而减少。近几年来,由于预售屋只须先付极少的订金,即可获得承购权,在进入施工期实际缴交自备款前,有很长的时间,可供建商与投资客大玩预售转卖的炒房游戏,透过多层次销售赚取价差,是资金槓杆较大的一种房地产投资模式。但如今,因为财政部落实追查预售屋买卖差价的财产交易所得税,这种投资方式的获利也可能被侵蚀。

澹江大学产经系副教授庄孟翰就表示,前几年如果是建商的中实户,在推桉初期就能取得接近代销承销底价的预售屋,到完销前,因为景气好,多数会有多次的调价动作,而且多是大坪数户型,总价高,涨幅也高,所以往往一个物件获利就达百万元以上。如果加上原本的工作收入一起併入所得税申报,税率很可能要课徵到最高的四○%;但如不申报而被查到的话,最高可以加倍罚,如此一来,几乎一半以上的获利都要进到国库,而以当前的市况,未来房价会涨会跌都还未知,显见这种操作手法已经不再行得通。

第四关:脱手难度提高

第四个改变则是脱手难度增加,投资风险变高。过去几年房地产走多头,房价易涨难跌形成一种投资共识,市场人气旺,是有屋不怕没人买的卖方市场,但在政策抑制与国际情势恶化下,买气明显不如以往。

而市场上期待已久的陆资炒房效应,又在「五四三」陆客买房禁令(购屋贷款必须低于五成、每年居留时间不能超过四个月、取得住宅所有权后三年内不得买卖等陆资来台购屋的法规限制)压抑下,多年来,根据内政部的统计,陆客购屋数量只有不到五十件,且多数是中国新娘继承或是来台依亲后购买的,成交总金额也都不高,成效不彰,未能牵引外资动能进入市场,导致整体买气下滑。如今中国房地产局势恶化,自顾不暇之际,间接使得台湾房市的跌价风险提高,让投资难度增高。

危机入市更要买好产品

然而投资难度虽然增高,但根据中信房屋在马英九胜选后所做的民调,由于市场不确定因素减少,因此在龙年愿意投资国内房地产的人仍有35.1%之多,另外也有约9%的人有考虑投资海外房地产,显示房地产还是极受重视的投资选项。

而且好消息是台商返乡置产的力道,随着马英九续任总统有回温的趋势。乡林集团董事长赖正镒表示,选举投开票的六、日二天,乡林在台北、台中两地的建桉就出现看屋询价的人潮,台中二天至少有二十馀组客人,台北大境、淳青桉现场也有十七组客人,甚至乡林皇居周日当天,就出现五组客人因马确定续任总统而前来缴足订金,买气明显回温。

 

中原地产台北总经理余志文表示,大选后的周日,看屋量已较前一星期增逾三成,政局稳定下,也带动购屋信心,中原地产甚至在大选当天晚上即成交了中正区的住宅桉。

对此,庄孟翰指出,虽然打房政策造成环境改变,打掉了短期投机客层,但还是有中长线投资族群及首购、自住、换屋等基本盘,所以像是帝宝,虽说可能是为了逃避土增税而出售,但短期内就能成交三户,且据了解价格没有明显降幅,就不难看出好物件的市场承接力道仍强;商办、店面、饭店等商业不动产更是如此,尤其在政治的不确定因素消失后,这些都仍会是台商资产配置的热门选项,所以假如要危机入市,一定要挑最好的产品下手,才能立于不败。

由于景气走势不明,过去资金行情时,只看增值的投资思维必须跟着改变。

信义房屋企研室经理苏启荣建议,现在快速大涨机会低,回归基本面后,涨势趋缓,因此持有时间会相对较长,所以购买房屋时,像是租金投报率是否比贷款利率高、是否容易转手且邻近地区空租率低等,都成为重要评估准则,投资房地产必须更加谨慎,才能获利。

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