北市店面成交价连七季创新高 陆客自由行商机将再加温

奢侈税既出，全台投资客退出住宅市场，并看准陆客自由行商机，纷纷转进店面、商办等商用不动产市场。根据永庆房屋店面事业部统计，今年第二季店面成交均价已达137.3万元/坪，一年内涨32.1%，较金融海啸的低档大涨73.8%。
永庆房屋店面事业部经理郑朝鹤指出，看好本月28日开放的陆客自由行商机，台北市店面屋主惜售心态浓厚，加上近期的大型标售案或店面成交价屡破新高，在在巩固屋主心态，未来价格势必持续走高。

97年因遭逢金融海啸冲击，致使台北市店面第四季行情从历史高档98.9万元/坪，滑落20.1%。惟房市快速复苏，再加上民众消费信心逐季攀高，店面需求畅旺，而陆客商机呈倍数成长，激励行情持续攀高、连11个季度呈现价格成长的趋势，更从98年第4季起，连7季创新高价。

郑朝鹤说明，金融海啸以来台北市中古屋单价从36.2万元/坪成长到51.8万元，涨了43.1%，明显落后店面涨幅73.8%，主要是因为店面市场反应两岸开放政策、消费者信心以及大咖置产客的投资预期。目前有几个跳跃性的变化，将推动店面价格持续冲高。

首先，八大商圈一年内租金调涨至少三成，士林夜市、SOGO、晶华等指标商圈甚至还有高达三到六成飞跃性的成长，显见屋主投报率已经提高，有机会吸引买方提高购买及出高价的意愿。

再者，由于热门商圈金店面一店难求，许多屋主改以分割或提供2楼以上的空间连通使用，除了可降低承租方的单位租金外，也间接拉抬原来非店面空间的租金水准，创造更丰富的租金收入，加速商圈往巷内或立体方向扩张，再进一步回馈一线金店面的价值。

以最精华的SOGO商圈为例，大型连锁餐厅、医美诊所开设在非1楼店面，已经蔚为风潮，现在更有精品业者直接以子母店的方式，一方面租用高级地段的小店面争取曝光，另一方面再租用附近大楼2楼以上或巷内的大面积空间，进行商品陈列、交易，灵活的空间使用方式可增加经营规模，还有效促进整个商圈租金水准的上扬。

而南京西路商圈附近的发廊、餐饮业也循此模式，利用品牌、通路、商圈的加乘效果，前进巷内各大小店面，产生另一种别具风味的特色商圈。郑朝鹤认为，目前热门商圈的成长方式是用乘法效应，让整个商圈的总营业面积及租金水准同时跳升，已经跳脱传统的加法扩张方式。

郑朝鹤表示，香港2003年首先开放广东省的4个城市申办个人游，并在一年内扩张到开放全中国32个城市实施，到2007年更延伸到49个城市。政策洞开带动大陆旅客去年访港人数达2,268万人，与去年陆客来台人数仅163万相较，有将近13倍的差距。台湾的陆客自由行28日上路，初期仅针对三个城市，每天提供500人的名额，但透过每季的政策检讨，未来开放人数的调整幅度、商机的开拓，相对也会激励店面市场需求热况。

郑朝鹤分析，根据香港差饷物业估价署的统计资料，光政策开放的第一年，2004年最精华的香港岛店面成交单价，就从150.6万元/坪(换算成台币)大涨到213.1万元/坪，增幅达41.5％；成交量也是创历史新高，年增率89％；店面价格从2003年到今年第一季，整整增加台币344.9万元/坪，涨幅达2.29倍之多。

郑朝鹤强调，这种倍数的成长方式或许不适用于台湾这种商圈多、面积大的商业环境，但透过观察近期国际精品店频频加码进驻台北市精华商圈，拉抬租金水准的趋势，以及台湾地区外法人、投资客积极抢占指标性店面的现象来看，屋主对于租金、价格的预期相当乐观，不排除精华商圈有优势领涨、复制香港经验的机会。