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北市店面成交价连七季创新高,陆客自由行商机将再加温

奢侈税既出,全台投资客退出住宅市场,并看准陆客自由行商机,纷纷转进店面、商办等商用不动产市场。根据永庆房屋店面事业部统计,今年第二季店面成交均价已达137.3万元/坪,一年内涨32.1%,较金融海啸的低档大涨73.8%。
永庆房屋店面事业部经理郑朝鹤指出,看好本月28日开放的陆客自由行商机,台北市店面屋主惜售心态浓厚,加上近期的大型标售案或店面成交价屡破新高,在在巩固屋主心态,未来价格势必持续走高。

97年因遭逢金融海啸冲击,致使台北市店面第四季行情从历史高档98.9万元/坪,滑落20.1%。惟房市快速复苏,再加上民众消费信心逐季攀高,店面需求畅旺,而陆客商机呈倍数成长,激励行情持续攀高、连11个季度呈现价格成长的趋势,更从98年第4季起,连7季创新高价。

郑朝鹤说明,金融海啸以来台北市中古屋单价从36.2万元/坪成长到51.8万元,涨了43.1%,明显落后店面涨幅73.8%,主要是因为店面市场反应两岸开放政策、消费者信心以及大咖置产客的投资预期。目前有几个跳跃性的变化,将推动店面价格持续冲高。

首先,八大商圈一年内租金调涨至少三成,士林夜市、SOGO、晶华等指标商圈甚至还有高达三到六成飞跃性的成长,显见屋主投报率已经提高,有机会吸引买方提高购买及出高价的意愿。

再者,由于热门商圈金店面一店难求,许多屋主改以分割或提供2楼以上的空间连通使用,除了可降低承租方的单位租金外,也间接拉抬原来非店面空间的租金水准,创造更丰富的租金收入,加速商圈往巷内或立体方向扩张,再进一步回馈一线金店面的价值。

以最精华的SOGO商圈为例,大型连锁餐厅、医美诊所开设在非1楼店面,已经蔚为风潮,现在更有精品业者直接以子母店的方式,一方面租用高级地段的小店面争取曝光,另一方面再租用附近大楼2楼以上或巷内的大面积空间,进行商品陈列、交易,灵活的空间使用方式可增加经营规模,还有效促进整个商圈租金水准的上扬。

南京西路商圈附近的发廊、餐饮业也循此模式,利用品牌、通路、商圈的加乘效果,前进巷内各大小店面,产生另一种别具风味的特色商圈。郑朝鹤认为,目前热门商圈的成长方式是用『乘法效应』,让整个商圈的总营业面积及租金水准同时跳升,已经跳脱传统的『加法』扩张方式。

郑朝鹤表示,香港2003年首先开放广东省的4个城市申办「个人游」,并在一年内扩张到开放全中国32个城市实施,到2007年更延伸到49个城市。政策洞开带动大陆旅客去年访港人数达2,268万人,与去年陆客来台人数仅163万相较,有将近13倍的差距。台湾的陆客自由行28日上路,初期仅针对三个城市,每天提供500人的名额,但透过每季的政策检讨,未来开放人数的调整幅度、商机的开拓,相对也会激励店面市场需求热况。

郑朝鹤分析,根据『香港差饷物业估价署』的统计资料,光政策开放的第一年,2004年最精华的香港岛店面成交单价,就从150.6万元/坪(换算成台币)大涨到213.1万元/坪,增幅达41.5%;成交量也是创历史新高,年增率89%;店面价格从2003年到今年第一季,整整增加台币344.9万元/坪,涨幅达2.29倍之多。

郑朝鹤强调,这种倍数的成长方式或许不适用于台湾这种商圈多、面积大的商业环境,但透过观察近期国际精品店频频加码进驻台北市精华商圈,拉抬租金水准的趋势,以及国内外法人、投资客积极抢占指标性店面的现象来看,屋主对于租金、价格的预期相当乐观,不排除精华商圈有优势领涨、复制香港经验的机会。
 

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