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受大陆自由行影响,台北商圈商铺租金再创新高!

资金潮来袭,外资、法人看好​​陆资、陆客带来的商用不动产强劲需求,不惜高价抢占台北市精华地段的办公商圈。在国内奢侈税冲击一般住宅市场后,商用不动产拥国际买盘及寿险业加码挹注之火力,市场资金转战明显增加,长期走势看好。根据永庆商仲事业部统计,今年第二季商办成交均价已来到每坪55.7万、较09年第一季谷底时高涨53%,每坪月租金也上涨至2,065元,商办价格、租金同步齐涨、同创历史新高,各办公商圈大楼平均空置率减少至9.45%、为近2年来最低。

商办价格不受奢侈税影响,价格维持向上走势,加上商办个案标售屡创高价的助涨下,市区热门办公地段的B办大楼价格跟随起涨,销售热度持续加温。根据永庆商仲事业部统计,第二季交易量虽增加不多,但办公均价持续创新高、每坪55.7万,较上季上涨3.9%,若与2009年第一季金融海啸谷底时的每坪36.4万相较、涨幅更高达53%。

永庆商仲事业部协理黄增福表示,观察最近的买方可发现多为换办需求的自用业主,或为赚取稳定租金报酬的置产客户,而这类买方仍有增加现象;加上面临明年即将上路的国际会计准则(IFRS),具租金收益不动产可采市价认列,对手上资金雄厚的寿险业与法人企业绝对是最佳投资选择,对下半年商办市场具有稳健支撑作用。

陆资、陆客带来的庞大商机,已吸引各路买家抢购台北市精华地段的办公大楼、店面商场,带动价格上涨力道,也将长期低迷的商办租金推上历史新高。台北市商办租金价格今年第二季翻身起涨,主要办公商圈的平均租金从上季1,997元/坪/月增加至2,065元/坪/月,涨幅3.62%。其中以A级办公大楼租金上涨最多、平均为2,606元/坪/月,涨幅达5.7%;AB级、B级办公大楼的租金则变化不大、平均各为1,680元/坪/月、1,401元/坪/月。

黄增福说明,台北市A办大楼有外资金融业与陆资企业支撑行情上涨,属AB级、B级的中古办公大楼则多为本土中小企业承租,租金上涨力道相对较弱。下半年商办市场仍被看好,租金可望维持稳定成长。

此外,观察台北市各办公商圈本季租金行情也同步上扬,A办大楼租金更是全面齐涨,增值潜力最大。平均租金最高的信义计划区A办扮演了领头羊的角色,租金价格上涨至3,576元/坪/月,平均每坪月租金价格约较上季多352元,涨幅高达11%,而若与香港同等级的写字楼约7,627元/坪/月(2011年Q1) 比较,租金仍相差2倍多,可见未来租金成长空间相当大。外围以基隆路一段、信义路四段为范围的信义商圈同时受惠,平均租金价格2,027元/坪/月,涨幅5%为次高。黄增福表示,外银、陆银陆续设点的台北101、新光A12、国泰金融中心、国泰信义经贸、华新丽华、克缇信义等都是指名首选的顶级商办,信义计划区俨然成为商办行情的领先指标,打响台北曼哈顿招牌。

商办市场渐入佳境,跨国企业争相进驻台北市的顶级商办,加快A级办公大楼去化。根据永庆商仲部统计,第二季台北市主要办公商圈的平均空置率为9.45%,较上季的10.54%减少1.09个百分点,各商圈办公大楼空置率互有增减,但整体空置面积已有明显减少。具指标性的A级商办最受市场青睐,平均空置率为10.47%,较上季大幅减少2.39个百分点,AB办、B办的空置率则分别为8.46%、7.97%。

黄增福指出,信义计划区金光闪耀,国际金控机构聚集,外商银行总部、大陆银行在台办事处及国内两大寿险金控国泰金、新光金皆在本季有新进驻或已谈定承租的大楼在此,填补了A办大楼的大量空置面积,使信义计划区的空置率从上季22.19%急速下降至14.07%、大幅减少8.12个百分点。此外,具双捷运加持的南京松江商圈,本季办公承租增加面积仅次于信义计划区,平均空置率8.97%、较上季减少1.24个百分点。捷运新庄线市区段去年通车后,有效提升该商圈机能及交通便利性,加上租金相对便宜,中小企业迁入增加,未来捷运松山线开通,大台北捷运网将全部串连,南京松江商圈的商办价值有机会再获提升。

展望下半年商办市场,黄增福表示,两岸政策持续放宽,ECFA年初生效,陆客自由行也于6/28正式上路,另一波大商机即将引爆,台北房市可望循香港模式,带来更多的陆资、陆客来台投资、观光及消费,加上台湾投资环境佳,外资、陆资及台商回台投资持续增加,商用不动产前景乐观,店面、商办将是受惠最大的产品。
 

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