受大陆自由行影响 台北商圈商铺租金再创新高

资金潮来袭，外资、法人看好​​陆资、陆客带来的商用不动产强劲需求，不惜高价抢占台北市精华地段的办公商圈。在台湾地区奢侈税冲击一般住宅市场后，商用不动产拥国际买盘及寿险业加码挹注之火力，市场资金转战明显增加，长期走势看好。根据永庆商仲事业部统计，今年第二季商办成交均价已来到每坪55.7万、较09年第一季谷底时高涨53%，每坪月租金也上涨至2,065元，商办价格、租金同步齐涨、同创历史新高，各办公商圈大楼平均空置率减少至9.45%、为近2年来最低。

商办价格不受奢侈税影响，价格维持向上走势，加上商办个案标售屡创高价的助涨下，市区热门办公地段的B办大楼价格跟随起涨，销售热度持续加温。根据永庆商仲事业部统计，第二季交易量虽增加不多，但办公均价持续创新高、每坪55.7万，较上季上涨3.9%，若与2009年第一季金融海啸谷底时的每坪36.4万相较、涨幅更高达53%。

永庆商仲事业部协理黄增福表示，观察最近的买方可发现多为换办需求的自用业主，或为赚取稳定租金报酬的置产客户，而这类买方仍有增加现象；加上面临明年即将上路的国际会计准则(IFRS)，具租金收益不动产可采市价认列，对手上资金雄厚的寿险业与法人企业绝对是最佳投资选择，对下半年商办市场具有稳健支撑作用。

陆资、陆客带来的庞大商机，已吸引各路买家抢购台北市精华地段的办公大楼、店面商场，带动价格上涨力道，也将长期低迷的商办租金推上历史新高。台北市商办租金价格今年第二季翻身起涨，主要办公商圈的平均租金从上季1,997元/坪/月增加至2,065元/坪/月，涨幅3.62%。其中以A级办公大楼租金上涨最多、平均为2,606元/坪/月，涨幅达5.7%；AB级、B级办公大楼的租金则变化不大、平均各为1,680元/坪/月、1,401元/坪/月。

黄增福说明，台北市A办大楼有外资金融业与陆资企业支撑行情上涨，属AB级、B级的中古办公大楼则多为本土中小企业承租，租金上涨力道相对较弱。下半年商办市场仍被看好，租金可望维持稳定成长。

此外，观察台北市各办公商圈本季租金行情也同步上扬，A办大楼租金更是全面齐涨，增值潜力最大。平均租金最高的信义计划区A办扮演了领头羊的角色，租金价格上涨至3,576元/坪/月，平均每坪月租金价格约较上季多352元，涨幅高达11%，而若与香港同等级的写字楼约7,627元/坪/月(2011年Q1) 比较，租金仍相差2倍多，可见未来租金成长空间相当大。外围以基隆路一段、信义路四段为范围的信义商圈同时受惠，平均租金价格2,027元/坪/月，涨幅5%为次高。黄增福表示，外银、陆银陆续设点的台北101、新光A12、国泰金融中心、国泰信义经贸、华新丽华、克缇信义等都是指名首选的顶级商办，信义计划区俨然成为商办行情的领先指标，打响台北曼哈顿招牌。

商办市场渐入佳境，跨国企业争相进驻台北市的顶级商办，加快A级办公大楼去化。根据永庆商仲部统计，第二季台北市主要办公商圈的平均空置率为9.45%，较上季的10.54%减少1.09个百分点，各商圈办公大楼空置率互有增减，但整体空置面积已有明显减少。具指标性的A级商办最受市场青睐，平均空置率为10.47%，较上季大幅减少2.39个百分点，AB办、B办的空置率则分别为8.46%、7.97%。

黄增福指出，信义计划区金光闪耀，国际金控机构聚集，外商银行总部、大陆银行在台办事处及台湾地区两大寿险金控国泰金、新光金皆在本季有新进驻或已谈定承租的大楼在此，填补了A办大楼的大量空置面积，使信义计划区的空置率从上季22.19%急速下降至14.07%、大幅减少8.12个百分点。此外，具双捷运加持的南京松江商圈，本季办公承租增加面积仅次于信义计划区，平均空置率8.97%、较上季减少1.24个百分点。捷运新庄线市区段去年通车后，有效提升该商圈机能及交通便利性，加上租金相对便宜，中小企业迁入增加，未来捷运松山线开通，大台北捷运网将全部串连，南京松江商圈的商办价值有机会再获提升。

展望下半年商办市场，黄增福表示，两岸政策持续放宽，ECFA年初生效，陆客自由行也于6/28正式上路，另一波大商机即将引爆，台北房市可望循香港模式，带来更多的陆资、陆客来台投资、观光及消费，加上台湾投资环境佳，外资、陆资及台商回台投资持续增加，商用不动产前景乐观，店面、商办将是受惠最大的产品。