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台北市人口向桃园迁移,桃园房价要大涨了?

内政部长李鸿源规画把台北人口往桃园迁移的核心疏散政策,颇有点燃机场捷运桃园沿线各站商机的机会,虽已激励桃园房市信心,但若没有更进一步的产业与公共建设援助,恐怕很难全面带动桃园地区的房市!


天气晴朗的午后,从桃园芦竹乡南山路旁往天空望去,蓝天白云间,不时会有飞机划过天际,低头一看,则是闻到春天气息而冒出绿芽的稻田衬底,点缀着几间已经破旧的砖造农舍的田野景色。当中,唯一让人感到突兀的是加油站旁,工程还在进行但建筑外观已成型的机场捷运线A一○站(山脚站)。从这个丝毫还感觉不到捷运加持房价的站区开始,一路到中坜的机场捷运A二三站,是内政部长李鸿源决战台北高房价问题而辟的新战场。在他的核心疏散住宅政策概念中,就是要把台北人口往这里疏散,而且不仅打算动用内政部住宅基金,以每年三亿元的预算,在头几年补助这里的住户捷运通勤费,还初步规画由中央或地方政府提高房贷成数等优惠增加诱因。事实上,桃园近年来一直是台北首购族、通勤族迁移的热区。尤其是桃园火车站附近及南崁一带,在林口重划区崛起前,房地产买家不论新、旧房市场,北客的占比都超过一半以上;就算是林口正夯的时候,也都还占有二到三成的比重。因此当地业者多数认为李鸿源的政策方向符合现况趋势。

 

 

部长加持新案来客量加温李鸿源的政策喊话,对近期的桃园房市带来激励效果。专营北台市场的代销业者新理想总经理黄正忠表示,过年后,桃园房市回温,新房推案的来客量就多了两三成。而核心疏散的想法出炉后,更增加买方信心,下手速度加快;只不过对价格或成交量的带动,现阶段还只有青埔受益最多,其他区域仍不明显。这是由于政策还未明确,且整体配套也还不足;但长线而言,对当地房市发展有利,也有助于纾解大台北房价问题。这个区域限定的利多政策,要吸引北客入住,李鸿源要面对的挑战还很大。只比林口多六分钟车程的A一○站周边,别说要住,光是要开发,都还未见什么建商布局的影子,甚至连经过的人、车都不多,宁静得让人错愕。长线爆发力A一○站最强当地业者认为,到现在,包括航空城特区的大园站在内,还有三个站区周边连路都还没通,比山脚站更荒凉!因此没个八年、十年积极推动,是不会有成效的,开发难度还很高。唯一的优势是到台北的时间,与淡水相当,都是五十分钟左右。全线目前只有两个较符合北客移居需求的地段,较有机会能实现李鸿源政策,一是高铁桃园站所在的青埔地区,受惠高铁交通支援,已有开发,因此终于能看到推案广告与建筑兴建,市场热度也高。近二、三年,青埔从第一波推案的每坪十二、三万元,至今房屋均价已达二十到二十五万元,总价带约为八百到三千万元。购买高铁定期票通勤的话,约五折的票价,每天通勤费用不到二百元,通勤时间则不到半小时;最大的缺陷是商圈发展刚起步,生活机能还未到位。


另外一个热点是中坜市区的A21、A22、A23等站,目前一字头中古屋居多,新屋价位也与青埔相当,但推案少,现在搭台铁至台北车站,车程约四十到五十分钟,通勤费每天差不多一百多元。但两地同样的问题是两年后机场捷运线陆续通车,透过捷运通勤到台北车站的单趟车程约达六十到七十分钟,不比现行的交通工具快,因此当地业者说比起捷运通勤补助,如能变通的补贴火车或高铁的通勤费,甚至是加速台铁捷运化,反而会更有吸引力。不过假设该政策真的推动,沿线各站哪边的房地产最具爆发力?二十一世纪不动产台湾区总经理王福连:说A一○站!原因是腹地大,还未受到市场关注,目前地价还在每坪十万元以下,与林口A九站周围土地成本动辄六十万到八十万元起跳相比,推案房价有机会压在一字头,相比林口目前二到三字头的房价,通勤时间只多六分钟,房屋单价却相差十多万元,价格优势十分明显。而且不仅没有银行土建融资紧缩的压力,也不是信用管制区域,有优惠房贷的加持,贷款成数可以相对提高,加上到台北火车站的时间,仅约四十分钟,与其他台北捷运线的外围站区通勤时间相当,因此最具潜力。

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