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建国100年房产发展如何

跨进民国一○○年,您对房地产有个什么样的期待? 台湾经济是持续上扬还是持平? 抑或是衰退? 房价究竟会不会泡沫化? 还是继续上涨? 就共同来听听,这许多人不同的看法。

兴富发建设─台湾豪宅亚洲首选

二○一○年兴富发建设推案量近八十亿,总销售率达百分之九十五以上,傲视各大建设公司;二○一一年更准备将大鸣大放,预估推案量近三百亿,究竟是什么原因,让兴富发如此看好今年的景气,一口气要推出相当于去年四倍案量的新建案!

兴富发建设发言人廖昭雄表示,从经济面到产业面,二○一一年没有看坏市场的理由。

从经济面来看,美元贬值、欧系国家金融风暴阴影未除,欧美的钱势必往亚洲跑;回到亚洲来看,新加坡及香港的房市股市,在近年都上涨两成以上,泡沫化风险较高;日本在失落的十年之后,又都采取保守策略,国际金控体系可能较无兴趣。

看来看去,还是投资台湾的期望值最高,台湾有ECFA效应及陆客自由行的诱因,而且才刚要起步国际化,豪宅价格走向国际盘是必然趋势,而且现在的户数都不多,销售压力小,预料资金行情应该至少还有两年好光景。

再以县市来看,廖昭雄认为,高雄房市的机会比台中市为大,高雄现在的情境,很类似二○○五年至二○○八年台中七期重划区的发展,农十六总价三千至四千万的产品,就好比台北市两亿元的大户,许多投资置产客都陆续进场卡位,看好高雄未来补涨行情。

回到台北,廖昭雄认为新北市在今年将会是市场主角,信义计画区单价上看两百万,以比价效应来看,他认为新板特区单价百万不为过,新庄副都心单价六十万以上也很合理,而林口更是房价推挤效应的受惠区,林口到新庄只有十分钟车程,房价大约仅有新庄的一半,换句话说,新庄买四十坪,林口可以买到八十坪,同样是两千万预算,购屋选择性放大许多。

廖昭雄强调说,供给大于需求,才会有泡沫化;短期内现况是需求大于供给,并没有泡沫化疑虑。

富比士科技─「帝宝」升级版成主流

看好房地产市场蓬勃发展衍生效应,不少新类型的房地产公司在近两年应运而生,分众市场愈走愈细。 富比士网路科技公司就是一例,房屋产品的焦点集中在捷运住宅。

执行长陈高超看二○一一年,也是持正面看法,虽然政府打房策略频频,但是无法收效的主要原因,在于店面及都更效应,这两种类型不动产价格居高不下,可说是助长房价的「元凶」。

基于对陆客来台观光效应的高度期待,台北市精华店面的行情迅速攀高,忠孝东路店面成交单价拉高到五五○万以上,陆资插旗意味浓厚,创下不可思议的行情!

都更更是真正助长房价的火苗,屋况条件最不优的公寓,凭借地段优势,用三十年以上屋龄的建物,在卖未来五年、十年盖好后的价格,所以陆续出现公寓行情高于电梯大楼的怪异现象。

但实际上公寓都更的不确定性很高,现在的行情是否合理很难评估;但是不断有超高行情出现,把整个台北市的房价一起垫高,因此陈高超预估,今年房价还是「易涨难跌」的格局。

看好哪里? 陈高超说,林口及淡水最具卖相,这两个地区都是有交通条件的新市镇,房价又相对低廉,房价排挤效应一定会将这两区的需求激发出来,有需求,就不担心泡沫化的问题了。

另一个有趣的现象则是「帝宝化」,自从基隆地区大案打出「帝宝人生」诉求大卖之后,帝宝就成为一个当然的比较标准,比如桃园艺文特区某案,就诉求二十项建材超越帝宝。 帝宝近十年的屋龄,许多设备已经跟不上日新月异的新科技,因此,超越帝宝成为主打诉求,之后有无实际效应还要再观察。

中信房屋─买的人怕通膨卖的人怕泡沫

房价愈看愈高,区域新高价不断被刷新,一些人有点忧虑民国一百年是否会泡沫化,从中古屋市场来看,又是怎样一个状况呢?

中信房屋副总刘天仁说,连续打房几个月下来,业界大家都不大想去验证,打房是否有效的事实,因为就在十一月,中信房屋台北市的总成交金额,创下历史新高,第二高的则是高雄市

成交金额高,反应买卖交易热络,为何在这个时机点,有这么多人在买房子、卖房子? 刘天仁说,倒不见得是因为房地产本身因素,或是价格高低,促进了这些个买卖,他说,主要是因为全球经济环境变化大,未来的不确定性升高,地球村效应使得全球都牵动在一起,几万公里以外的烟烟尘尘,都可能变成是近在咫尺的大灾难。

于是乎,看空的人怕泡沫,所以赶在泡沫化之前卖房子,钱要先落袋为安;现在买房子的人,与其说他是看好景气,不如说是担心钱会变薄,怕通膨的作用,造就了这一波买买热潮;也就是说,现在的买方,并不是以投资型买方为主,所以打房的成效才会如此地『不如预期』。

那,难道二○一一年就没有威胁房市的利空因素吗? 刘天仁说,现在市况算是很热络,但是还是有一个『杀手』-房价透明化。

房价透明化制度若是硬上,全面实施,而没有搭配配套措施,可能就会造成交易市场混乱,若修改不动产经纪业管理条例第二十四之一条及第二十四之二条,等于是只规范了受该法令管束的房仲业及代销业,但是又不只这两个行业在卖房子,包括建设业、地政士等等,也都在做房屋销售,因此应该修的是土地法及平均地权条例,将效果扩及所有卖屋相关人,才不会造成恶性差异化混乱市场秩序。

另外刘天仁颇为看好高雄地区,他认为现在高雄的建设条件比台中要好很多,高雄经过近十年的基础建设工程,现在大部分已完成,生活便利性提升很多,只要再引进就业人口,房地产市场就会繁荣起来;倒是台中地区,现在连基础建设都还附之阙如,景气复苏的时间恐怕还得要再延长。

不动产资讯中心─住宅政策应由高层中央主导

民国九十九年最热门的话题之一,就是「社会住宅」,到底要不要盖,要盖在那里,在民国一百年将持续这个议题,但是社会住宅应该怎么盖才合理? 国宅也算是社会住宅吗?

长期关注住宅政策及住宅问题的华昌宜教授,认为台湾政府一开始就没搞对,将社会弱势与经济弱势混为一谈,结果现在社会住宅究竟是要补贴谁都搞不清楚。

社会弱势大多是经济弱势族群,但经济弱势却不一定是社会弱势,政府在福利政策之下率先要救助的,应该是社会弱势族群,让这些族群在都市中有安身立命之所,这比较接近「社会住宅」的目的。

而买不起房子的另一个族群则属经济弱势,依国外已开发国家的处理模式,该族群都是用租赁补贴为主, 华教授说,以荷兰为例,阿姆斯特丹约有六成以上民众,就都是住在政府补贴的租赁住宅中,可惜台湾的租赁市场不发达,无法发挥效应。

那又为何台湾的租赁市场远不如买卖市场热络? 华教授表示,这跟华人文化因素有关,华人喜欢买不动产传世、留给子孙,所以现在都市中心的房子,严格说,应该至少是两、三代的长辈累积给子孙的资产,以此为基准购屋、换屋,不然,要从零开始储蓄在市中心购屋,根本很困难。

至于民国一百年会不会出现泡沫化? 华教授预估,如果利率上升到百分之四以上,大约会有一成至两成的供给量会释出到市场,『急售』扩大,届时房价就有可能会下跌两成至三成,他不排除有这种可能。

「以房养老」也是一百年的重头戏之一,不过华教授对此政策的执行度持保留态度,用意虽然很好,但是根据他的了解,基于资产传世的传统观念,子孙通常都会认为『老爸的房子就是我的』,有继承权利的子嗣会如何看待这个问题,将是该政策成败的重要关键因素。

不过回归到住宅问题主体, 华教授建议,住宅政策应该由中央高层统筹规划制定,而非由各单位各自拼凑,这样政府的角色才能突显出来,不会再被讥为『建商的工具』。

星展银行─彭总裁守护台湾经济发展无虞

「房地产投资观念,已经从短期持有转变为长期持有」,星展银行放款及存款产品部副总裁宋霖耘,为房地产市场现况下了一个注解。

银行房贷也算是房市第一线的温度计,从房贷户的品质,可以感受到市场景气好坏,他表示,现在银行的贷款户,大多是属于稳定性较高的自住客,极短期的投资客,已经慢慢从市场上销声匿迹,显示台湾的房地产市场,即便房价已高,还是呈现稳定健康的成长。

宋霖耘说,星展银行总部在新加坡,新加坡这几年也是房价高涨,但是台湾政府跟新加坡政府的处理方式却是极端不同。 台湾是政府限制大面积国有地标售,以控制供给降低炒作;新加坡政府却是反向操作,面对炒楼,新加坡政府释出更多的空地,用增加供给量来抑制价格。

哪个方法有效现在还很难论定,但同样的问题都是,国际资金涌入。 宋霖耘表示,台湾国际化愈深,就有更多的国际企业前来台湾设分公司,办公室及住宅租金就会跟着上扬,他将租金变化当作是指标,只要租金稳定上扬,就表示景气稳定向上。

星展银行针对自用族群推出的递减型房贷,最低利率从百分之一点七起跳,市场反应还不错,显示低利对准购屋族群仍有一定的吸引力。 而根据住展房屋网调查,政府推出的两千亿低利优惠房贷,有五成民众受到激励而提高购屋意愿,可见低利对购屋族群仍具有大魅力。

最后宋霖耘说,台币升值之后的变化,是民国一百年台湾经济环境的一大挑战,但是对央行总裁彭淮南十分有信心,即便国际秃鹰步步逼近,外商银行还是深信彭总裁会是最佳守门员,力保台湾经济稳定发展。

宏特广告─选举持续释放利多一百年牛肉不会少

十一月二十七日五都选后,选举结果大致朝向维持稳定现况为主轴,民众对台湾前景信心大增,房地产市场反应出一波买气,「存钱不如存房子」的观念扩大蔓延,将购屋者从投资客洗成区域客,区域中高总价住宅,现在大多是区域客在买的。

宏特广告总经理冯辉龙表示,九十九年第四季台北市的买气很强,打房打走了投资客,却由区域客及台商接棒,成为购买主力。

区域客眼睁睁地错过前几年几个波段之后,今年终于采取行动进场了,而且不少是为第二代购屋,理财的规划显然是改变以中、长期为主了。

以林森北路上的新成屋建案来看,销售面积约二十二至二十六坪,总价约一千五百万至两千万,大多是第二代的年轻人来购买;有趣的是,上千万的总价,贷款大约都只贷一半,显示经济能力厚实,不是本身所得很高,就是家中长辈资助,这两类条件的中产阶级,成为台北市购屋主力之一。 冯辉龙推论,民国一百年,这样的趋势应该不会改变。

过去各产业都将选举视为景气的洪水猛兽,避之唯恐不及;但是冯辉龙却认为,这几年因为两党竞争激烈,相互监督施政,因此选后大都会实践承诺,牛肉大多会如期端出,也就是说,政见的实践度高。

正因为如此,从去年的五都选举,到今年的立委选举,以及明年的总统大选,他相信会有更好的政见上台,嘉惠选民,因此明年台湾基本没有景气不好的理由。 上半年因为是选后,选前递延没推案的新案,会在今年第一季蜂拥推案;下半年因为面临执政党的保卫战,股市上万点的机率大增,房市是当然的受惠者,所以今年景气一整年都看好。

不过也正因为蓝、绿两党政治势力的拉扯,使得一些政策推动不易,大约全台湾有一半的人,不认同另一半人的想法,所以任何政策的推动都会有阻力,影响效率,这也是预测明年景气时,要考虑的负面影响。

至于台湾房地产市场会不会泡沫化? 冯辉龙笑笑摇头说「房地产市场目前没有供需失衡现象,如果有泡沫化,也是经济泡沫先破灭,才会轮到房地产」,因此冯辉龙并不认为今年会泡沫化。

整合各界的看法,对今年景气大多持正面看法,大多认为股市很有机会重回万点,股市乐观看多,房市应该是相去不远,也许不到一百分,至少在过去经验中,尚未出现股市涨、房市跌的怪现象呢!
 

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