敦北 敦南商圈为后ECFA时代的办公商圈潜力区

台湾经济成长快速复苏，去年全年进出口金额均创下历年新高水准，民间消费的信心也逐渐增强，在外贸内需均衡成长、两岸ECFA效益带动下，开创2010年房地产的美好荣景，两岸经贸、投资商机逐渐放大，2011年商用不动产市场可望优先受惠。

永庆房仲研展室协理黄增福表示，去年商办市场表现亮眼，外商银行、陆资来台投资、台商回流等所带来的商用不动产投资效应，也逐渐反应到对办公租赁需求的增加。 根据永庆商仲部调查，去年第四季台北市主要办公商圈的平均空置率为10.60%，虽然较前季上升0.95个百分点。 但主要是信义计划区的新光A12大楼新完工招租与惠普总部迁出信义经贸大楼到南港软体园区后，释出大量的新供给量体，使得该区A级商办的空置率暴增至24.05%。 而台北市各商圈的AB级、B级办公大楼的空置状况已有明显改善，空置率分别为7.99%、8.17%，平均租金1,985元/坪/月也较前季上涨0.87%。

商办需求增温，外商银行总部积极卡位信义计划区的A级商办，花旗银行的信义区总部新承租在华新丽华大楼，新加坡星展银行日前也已搬进新光A12大楼，加上较早进驻的澳盛银行、汇丰银行，四大外银总部都已群聚在此，且未来还有更多的陆资企业计划进驻，形成一股强大的磁吸效应，信义计划区已是台北市国际化最深的金融区。 黄增福指出，不仅商办、豪宅市场表现亮丽，庞大的消费商机及商圈人潮也带动周边的饭店旅馆业、百货零售业的业绩翻扬与投资风气，下半年陆续有新开幕的阪急百货 、台北寒舍艾美酒店、W Hotel五星饭店进驻，还有规划中的四季饭店、晶英饭店，这股热潮将持续推升信义计划区的商用不动产市场更加繁荣。

此外，观察各办公商圈的空置率变化，黄增福分析，敦南商圈在部分业主放宽租金议价空间全力招租、以及中小型办公大楼的自用买家持续增加后，办公大楼空置率较前季减少0.95个百分点来到7.49%，成为目前办公空置率最低的商圈。 而以往空置率较高的信义商圈，因为AB级、B级办公大楼的租金仍相对较低，加上邻近信义计划区的商圈优势，空置率大幅减少1.74个百分点，为空置率减少最多的商圈。

2010年是商办市场交易热络的一年，也带动办公大楼价格持续看涨，而办公租金虽普遍跟着提升，但在办公市场供给大于需求状况下，租金上涨幅度有限，去年第四季台北市主要办公商圈的租金变化不大，平均租金为1,985元/坪/月，整体租金价格较前季上升0.87%。 其中A级办公大楼平均租金为2,446元/坪/月，AB级、B级办公大楼的平均租金分别为1,679元/坪/月、1,394元/坪/月，跌幅维持在3%以内。 黄增福表示，虽然去年办公租金未获得明显成长，但商办产品在市场资金及内外需求的浥注下，今年租金价格可望呈现向上走势。

观察各办公商圈的租金变化，本季仅敦南商圈、南京东路四、五段及中山北路的台北次商圈的办公大楼租金稍有下滑，跌幅在2%内，其余各办公商圈的租金皆是小幅上涨的现象。 平均租金最高的信义计划区，第4季租金价格3,154元/坪/月，小涨0.1%，与各商圈的租金差距持续加大。 而邻近信义计划区的信义商圈不仅空置率大幅减少，租金价格也是上涨最多，平均租金1,948元/坪/月，较前季增加4.29%。