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敦北、敦南商圈为后ECFA时代的办公商圈潜力区

台湾经济成长快速复苏,去年全年进出口金额均创下历年新高水准,民间消费的信心也逐渐增强,在外贸内需均衡成长、两岸ECFA效益带动下,开创2010年房地产的美好荣景,两岸经贸、投资商机逐渐放大,2011年商用不动产市场可望优先受惠。

永庆房仲研展室协理黄增福表示,去年商办市场表现亮眼,外商银行、陆资来台投资、台商回流等所带来的商用不动产投资效应,也逐渐反应到对办公租赁需求的增加。 根据永庆商仲部调查,去年第四季台北市主要办公商圈的平均空置率为10.60%,虽然较前季上升0.95个百分点。 但主要是信义计划区的「新光A12大楼」新完工招租与惠普总部迁出「信义经贸大楼」到南港软体园区后,释出大量的新供给量体,使得该区A级商办的空置率暴增至24.05%。 而台北市各商圈的AB级、B级办公大楼的空置状况已有明显改善,空置率分别为7.99%、8.17%,平均租金1,985元/坪/月也较前季上涨0.87%。

商办需求增温,外商银行总部积极卡位信义计划区的A级商办,花旗银行的信义区总部新承租在「华新丽华大楼」,新加坡星展银行日前也已搬进「新光A12大楼」,加上较早进驻的澳盛银行、汇丰银行,四大外银总部都已群聚在此,且未来还有更多的陆资企业计划进驻,形成一股强大的磁吸效应,信义计划区已是台北市国际化最深的金融区。 黄增福指出,不仅商办、豪宅市场表现亮丽,庞大的消费商机及商圈人潮也带动周边的饭店旅馆业、百货零售业的业绩翻扬与投资风气,下半年陆续有新开幕的「阪急百货」 、「台北寒舍艾美酒店」、「W Hotel」五星饭店进驻,还有规划中的「四季饭店」、「晶英饭店」,这股热潮将持续推升信义计划区的商用不动产市场更加繁荣。

此外,观察各办公商圈的空置率变化,黄增福分析,敦南商圈在部分业主放宽租金议价空间全力招租、以及中小型办公大楼的自用买家持续增加后,办公大楼空置率较前季减少0.95个百分点来到7.49%,成为目前办公空置率最低的商圈。 而以往空置率较高的信义商圈,因为AB级、B级办公大楼的租金仍相对较低,加上邻近信义计划区的商圈优势,空置率大幅减少1.74个百分点,为空置率减少最多的商圈。

2010年是商办市场交易热络的一年,也带动办公大楼价格持续看涨,而办公租金虽普遍跟着提升,但在办公市场供给大于需求状况下,租金上涨幅度有限,去年第四季台北市主要办公商圈的租金变化不大,平均租金为1,985元/坪/月,整体租金价格较前季上升0.87%。 其中A级办公大楼平均租金为2,446元/坪/月,AB级、B级办公大楼的平均租金分别为1,679元/坪/月、1,394元/坪/月,跌幅维持在3%以内。 黄增福表示,虽然去年办公租金未获得明显成长,但商办产品在市场资金及内外需求的浥注下,今年租金价格可望呈现向上走势。

观察各办公商圈的租金变化,本季仅敦南商圈、南京东路四、五段及中山北路的台北次商圈的办公大楼租金稍有下滑,跌幅在2%内,其余各办公商圈的租金皆是小幅上涨的现象。 平均租金最高的信义计划区,第4季租金价格3,154元/坪/月,小涨0.1%,与各商圈的租金差距持续加大。 而邻近信义计划区的信义商圈不仅空置率大幅减少,租金价格也是上涨最多,平均租金1,948元/坪/月,较前季增加4.29%。

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