大陆配偶与台湾老公一起买房如何保障自己权益产证上没自己名字

 

随着台湾与大陆两岸之间交流越来宽、越来越深，两岸婚姻的情况也发生了很明显的变化。在2010年以前，基本都是大陆女孩子嫁到台湾，而目前则是很多台湾女孩子嫁给了大陆的男生。两岸的婚姻也从普通老百姓开始走入到明星，比如台湾女星大S和中国大陆汪小菲结婚、中国大陆知名女星刘诗诗与台湾吴奇隆的婚姻、更有台湾赵又廷与大陆女星高圆圆的姐弟恋婚姻等等。去台湾旅游网也祝福所有两岸组建家庭的人员能够幸福到永久！结婚成家，就一定不可避免的会要在台湾买房， 台湾婚姻法与大陆婚姻法对于婚姻内财产认定上有很大区别，特别是房产不动产。在台湾法律法规里面，房屋的继承权益是通过房产证上人的名字来确定的，而大陆人与台湾本地人结婚后（在未拿到台湾身份证之前）买房，产证上夫妻双方只能写一个人的名字。一句话总结就是，假如夫妻双方共同出资在台湾购买了一套房子，然后房产证上写了台湾人的名字，那这个房屋的所有权就与大陆人没任何关系。也许你会觉得台湾法律不合情理，但是法律就是这么死。“但愿人长久，千里共婵”，也许古人这样美妙的愿望在现代社会属于遥不可及了。当下社会离婚率很高，那大陆的陆配如何保障自己在台湾房产的权益呢？

 

 

台湾与上海两岸置业团队，不论是在台湾房屋买卖，还是在保障陆配权益上都有丰富实际经验，可以咨询我们网站的工作人员。可以给大家保证的是，通过一套逻辑严密的公证，可以保证房屋在没有你的授权下，对方无法做出任何处置。

 

 

大陆配偶出资取得不动产如何保障权利

 

大陆配偶出资取得不动产如何保障权利—婆媳丈夫移转及继承问题

 

昨日我们接受大陆客户咨询，客户询问大陆配偶出资取得不动产，要如何保障权利的问题，我们觉得很有意思，因为已经大致书面回复，所以将说明简单分享给各位参考。

 

问题:

台湾婆婆A有3个儿子，且有一间不动产，想要以价金300万，移转给台湾儿子B，但是台湾儿子B请大陆配偶C一起出资，BC结婚迄今没小孩，但是C有与前夫所生的大陆籍小孩D。

 

需求:

大陆配偶C，自己是大陆籍，不想拿台湾身分证，有大陆籍小孩D，因为有出钱想要房屋及保障，如何处理。

 

 

法律规定:

一、 大陆人士可以买卖取得台湾不动产，且登记大陆人姓名

(大陆地区人民在台湾地区取得设定或移转不动产物权许可办法)

二、 大陆人士不得受赠取得不动产。

(“内部事务部”92年7月18日台内地字第0920010567号-大陆地区人民，不得申请以受赠方式取得台湾地区土地及建物)

三、 大陆配偶夫妻及一等亲不得移转。

(“内部事务部”93年1月2日台内地字第0930065602号函-台湾地区人民，不得将台湾地区不动产物权以买卖、设定或赠与方式移转给大陆地区配偶及一等亲)

四、 遗产继承人，除配偶外，依下列顺序定之：一、直系血亲卑亲属。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。

民法第 1138 条)

五、 有长期居留证大陆配偶可以继承不动产

(台湾地区与大陆地区人民关系条例第67条)

六、 大陆人士可以继承200万以下金钱

    (台湾地区与大陆地区人民关系条例第67条)

七、 继承人在继承开始前二年内，从被继承人受有财产之赠与者，该财产视为其所得遗产。

(民法第1148-1条)

八、 预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效，而拘束继承人。

(土地法第 79-1 条、限制登记作业补充规定地2条、“内部事务部”82年6月3日台内地字第8206115号函-预告登记所保全之请求权，于请求权人死亡时，无办理继承登记之必要，不必再办理继承预告登记)

九、 公证遗嘱无须其他继承人同意，由遗嘱执行人过户给遗嘱指定之人

(“内部事务部”99年7月8日内授中办地字第0990724891号令-部分继承人不会同申办继承登记时，遗嘱执行人得依遗嘱内容实施遗产分割，并代理继承人申办分别共有之遗嘱继承登记及遗赠登记，无须征得继承人之同意，遗嘱执行人得依遗嘱内容实施遗产分割，并代理继承人申办遗嘱继承登记及遗赠登记，无须征得继承人之同意。)

十、 不动产移转登记委任代理专业人员-地政士(土地代书)

(地政士法第16条)

 

 

解答:

一、 涉及不动产事务，台湾人都会委任台湾不动产专业的地政士人员，也就是俗称土地代书，因为移转事务涉及国税、地方税捐机关、地政机关，尤其大陆事务更涉及海基会、县市、“内部事务部”地政司、警政署、国防部等国安单位，咨询只是服务，不代表自己可以完成所有程序，有时候跟人员沟通协调，专业人员地政士，公务员会尊重，因为熟悉法律，而且有强大的公会支持。

 

二、 母子AB买卖移转登记+BC夫妻预告登记+公证债权契约

1. 买卖移转所有权完全由儿子B行使，不动产权状为儿子B姓名，依民法规定，不计入母亲A之遗产，避免其他儿子餐与分配

2. 妻子C有预告登记，依土地法规定，会在丈夫的不动产权状之地籍誊本显露登录妻子C的姓名，非经妻子C书面同意，丈夫不得买卖赠与处分移转及借钱设定。

3. 依据法令规定，妻子C预告登记没有涂销前，丈夫B的所有继承人都要受其拘束，非经妻子C书面同意，不得买卖赠与处分移转及借钱设定。

4. 夫妻BC公证债权契约，可以自行斟酌，其实如果要做遗嘱公证，可以就债权契约公证一起做，不麻烦，又可增加一层保障。

 

三、 妻子C直接购买小套房

1. 依据大陆地区人民在台湾地区取得设定或移转不动产物权许可办法规定，可以申请买卖核准。

2. 买卖取得之不动产只要有土地权状+建物权状+门牌号码+建物权利范围1/1+建物登记用途为住家用的房屋就可以，没有面积大小及金额限制，但是要能自住，不能废墟。

3. 防止夫妻BC离婚后，自己可以申请入台处理预告登记的债权契约求偿问题，而且以后都不用靠在台保证人、随时入台离台、一年最长四个月，不限次数、三年后，可以自由买卖或处分给所有人（包含其他大陆人士）、就算不想卖，也可以让子女继承。

 

四、 夫妻BC公证遗嘱+遗嘱执行人

1. 法院公证人公证+代书为遗嘱执行人。

2. 公证书永久有效，遗嘱执行人永久有义务。

3. 依据法令规定，丈夫B过世后，妻子C拿公证书，直接交由遗嘱执行人地政士(土地代书)过户给妻子C，不用在台任何继承人证件及盖章。

4. 妻子B即使过世，B的大陆籍儿子D，有可以继承处分后200万以下金钱，当然B如果发现即将身体不行，提早卖掉，移转金钱到大陆，所以200万限制也没用。

 

 

台湾配偶与大陆配偶共同出资在台置产如何保障权利

 

近日有台湾朋友带着大陆配偶来咨询我们有关新婚夫妻在台置产，如何保障双方彼此权利?

 

首先，这一件我们很高兴，因为两岸夫妻同心，台湾先生带着大陆太太主动约询，并且表示太太不拿身分证及不想有小孩，所以如何保障大陆太太权利，避免日后婆家争产问题，且直接询问代书费。

 

其实，我们最喜欢客户间彼此就不动产的权利，很开放心胸及彼此无隐藏的讨论咨询，否则我们要臆测客户的内心世界，又要不伤客户的玻璃心，实在很费神。

 

以下，我们开放心胸告知彼此夫妻同心的建议作法，并依据夫妻的预算及后续考虑，选择最好的方式:

 

一、 最快最简单的方法-直接做预告登记，并签订共同出资契约

(一) 预告登记

1. 未经预告登记权利人书面同意涂销，被登记的不动产无法移转、借钱抵押设定。

2. 就是大陆配偶在台湾配偶的不动产登记资料内，注记未经同意不得移转，而且地政机关联机，任何登记誊本均会显现。

3. 约7天内登记完成。

(二) 签订共同出资契约

1. 因为预告登记是限制登记，只能证明有债权债务关系，预告登记权利人只能限制，但无法证明多少钱债权。

2. 所以双方订立契约确认出资额(包括获得利益分配)，且由代书做见证人。

(三) 优缺点:

1. 优点:费用比较便宜，速度快，地政机关不用审查(如果购买房屋要审查4-6个月)，双方彼此限制权利，即使发生继承，预告登记权利人注记跟着不动产永远存在不会消灭。

2. 缺点:只能限制权利，无法主动直接声请法院拍卖，需要诉讼打官司确认债权额判决确定，才可以拍卖执行取回债权。

 

二、 最好最完备的保障-预告登记+共同出资契约公证+遗嘱继承公证+指定遗嘱执行人

(一) 预告登记

1. 未经预告登记权利人书面同意涂销，被登记的不动产无法移转、借钱抵押设定。

2. 就是大陆配偶在台湾配偶的不动产登记资料内，注记未经同意不得移转，而且地政机关联机，任何登记誊本均会显现。

3. 约7天内登记完成。

(二) 签订共同出资契约，并公证

1. 因为预告登记是限制登记，只能证明有债权债务关系，预告登记权利人只能限制，但无法证明多少钱债权。

2. 所以双方订立契约确认出资额(包括获得利益分配)，除由代书做见证人外，并由法院公证人制作公证书，取得法院强制执行名义，日后若要分配金钱时，直接声请强制执行。

(三) 不动产所有权人预立遗嘱继承公证，并指定遗嘱执行人

1. 因为预告登记是限制登记，只能证明有债权债务关系，预告登记权利人只能限制，但无法证明多少钱债权。

2. 而共同出资契约公证，所有权人生前可处理，但过世后，因涉及继承人债务确认，所以只可向继承人声请查封拍卖，若继承人不愿继承，还要声请遗产管理人处理。

3. 然而加上由不动产所有权人预立遗嘱，并于遗嘱中指定由大陆配偶单独继承，以及指定代书为遗嘱执行人，此时，如果发生继承时，具有长期居留证的大陆配偶即可以依据公证遗嘱，请遗嘱执行人代理继承登记，并过户移转不动产登记给大陆配偶，毋庸任何继承人同意，即可以取得不动产。

4. 倘若大陆配尚未取得长期居留证，大陆配偶仍可以请遗嘱执行人依据公证遗嘱为继承登记后，向法院声请拍卖折价继承全部金钱(不限新台币200万)。