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高雄无敌海景豪宅催出在地买气

「全世界都有双都计画,没道理九十分钟车程,(台北)房价却是(高雄)六倍,」高雄市建筑开发公会理事长陈武聪开门见山地说,产业发展不均、就业机会不足与人口外移等结构性问题,一直无法支撑高雄房市,好几年来建商多以去化余屋为主。 「出手时都有跌价的心理准备,」某家重量级建商总经理更是如此分析高雄人购屋心态。

然而,这两年高雄市却陆续出现创新高价的区域豪宅指标案,包括四大A咖「国砚」、「京城凯悦」、「都厅苑」、「皇苑国际馆」,最高开价甚至意图超越台中七期豪宅,去年喊出每坪七十八万元新高。 令人瞠目结舌的新盘价原本让绝大多数人一致「唱衰」,但随着各大指标案至今销售五成左右的成绩,潜在买家的态度从质疑、观望,现在似乎也开始蠢蠢欲动。

建设启动为市场注活水
比价效应吸引买家进场

「有海岸线就有机会!」陈武聪从国际海湾城市的角度出发,点出高雄市具有高价潜力的主因。 与台北豪宅具群聚效应不同,高雄几个指标案件所在位置分散,但皆与「view」扯上关系,无论是坐拥高雄港海景、爱河河景、美术馆绿地、柴山山景,检视高总价产品,无敌山、海景就是高雄豪宅的必备条件之一。

高雄市向来被赋予跻身国际海湾城市的期望,近年来重大建设其实也像鸭子划水般逐步开发。 摊开市政清单,去年初吴揆投资二六三二亿元高雄海空经贸城计画喊得响亮但未有动静,反倒是实质的建设如四铁开发(高铁、铁路地下化、捷运、轻轨)、六千五百米水岸改造计画、多功能经贸园区、流行音乐中心和去年十月刚动土的世贸会展中心等,这几个企图将高雄推上国际吸睛亮点的计画则都照着时程表进行。

随着建设远景为高雄地产注入新的活水,以目前成交价上冲三十万元的个案类比台北豪宅条件,包括前总统家族入住而声名大噪的美术馆第一排,面四十公顷的公园景观宅被拿来与面台北市大安森林公园的豪宅对比;而在高雄市政府正对面,拥有六十米林荫大道旁的地段,加上苓雅区向来为高雄文教区块,则对照台北市仁爱路的豪宅;位在高雄港湾旁的预售案,面港最前栋几乎坐拥三面海景,景致超越台北大直水岸豪宅。

尽管美术馆第一排开价已近四十万元之谱,成交价也来到三字头;而高雄市府对面的「都厅苑」,年底刚调高每坪牌价一万元,成交价落在二十七、八万元左右;「国砚」因楼层与栋别价差大,面海最高楼层喊出的牌价甚至最高上看八字头,这样的区域新高价,看在国扬实业总经理彭邵龄眼中,「不管是岛内比或与国际城市比,真的太便宜了。」
 
 
彭邵龄认为,高雄整体房价明显落后大盘,一方面是大家对南部房地产少以投资角度看待,一方面市场上少打造顶级物件,她以过去经营汉神百货的经验分析,高雄在地客层的经济实力不可小觑,「没给过好东西,不代表没有市场!」

在地客为主要买盘
北客观望态度渐松动

有趣的是,隆大营建投资兴建、总销高达一五○亿元的「都厅苑」,由于此案由璞园建筑团队和香港中原地产联袂销售,其中两栋进行跨海行销,以类香港维多利亚港的海港城市为卖点,吸引香港富豪客户进场,已有三户由港资埋单,目前三○六户销售约三成。

高雄豪宅是否真能成功吸引中资与港资的目光? 隆大董事长陈武聪私下透露,近日因高雄建筑开发公会成员与厦门外商企业投资协会会员,合组投资公司,某家协会成员正积极洽谈包下其中A栋;但陈武聪也认为因法令限制,高雄房市不会那么快看到中资影子。

国砚执行副总蔡宗学表示,目前国砚销售五成的客户中,高雄在地客户占八○%,「飞来飞去的台商最多,」且多为高雄出生,或父母亲住高雄的企业主,其他两成才是北客等其他县市来投资的自营商,并未有港资成交的实例。

高雄向来是以先建后售为主的成屋市场,销售期间也较长,但强调产品特殊性的高价产品,表现的确比预期来得好。

对高雄当地老百姓而言,这些豪宅案的价格仍可用「不可思议」形容,房市M型化也将在南台湾房市上演。

虽然去年和前年包括高雄巨蛋、美术馆周边等精华土地价格起涨,多家建商同声表示,垫高的土地成本将让未来推案上看二字头,但一般中古住宅行情其实不会有太大动静,豪宅价格未来是否具支撑力道,还待政府建设的速度,与个案产品是否具备无可取代的独特性检验。

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